据经济日报消息，近年来，租房已成为新市民、年轻人等群体解决住房问题的重要途径之一。但违约、涨租、扣押金、“隔断房”、“甲醛房”等行业乱象仍时有发生。大力发展住房租赁市场，法律法规的保障不可或缺。
今年以来，全国多地出台规范住房租赁、明确行业规范、加强市场监管的政策措施。11月23日，上海市人大常委会通过《上海市住房租赁条例》，2023年2月1日起施行；此前，以解决市场问题为导向的《北京市住房租赁条例》于9月1日正式实施，有效打压租房市场乱象；此外，广州、青岛、石家庄、佛山、深圳、常州等地也出台了相关细则，对维护租客权益提出了明确要求。
遏制房租乱象
北京市房地产中介协会秘书长赵表示，作为我国第一部规范住房租赁的地方性法规，《北京市住房租赁条例》留下了足够的空间，为市场管理创新奠定了基础。“具体来说，《条例》为市场主体设置了一个门槛，相当于给个人二房东戴上了一个紧箍，为经营服务行为创造了一个模板，为租金资金加了一把保险锁，为市场管理创造了一个控制台，为市场监管设置了一个调节阀。”赵对说道。
“《北京市住房租赁条例》实施以来，经纪机构、租赁公司等市场主体积极开展自查自纠和宣传培训，在监管范围内调整企业经营策略，包括收楼标准、租金定价、房源宣传、业主和租客服务等。”RealData高级分析师黄辉告诉记者，《条例》从居住条件、安全感、稳定租金等方面加强了对承租人权益的保护遏制了虚假房源、违约涨租、克扣押金等现象。同时，通过各种纠纷调解机制，有效保护了承租人的权益。
针对存在巨大安全隐患的“隔断房”，北京和上海都明令禁止。055-79000明确规定原规划设计的房间为最小出租单位，不允许隔断改变房屋内部结构；客厅不得多带带出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室等非居住空间不得出租用于居住。“市场更看重客厅的分割和出租。在这方面，北京的规定非常严格。不仅客厅不能多带带出租，阳台、储藏室等区域也不能出租。对于很多经营分散式长租公寓的企业来说，经营空间会被压缩。”5安居客房地产研究院分院院长张博说。
完善监管政策
为了避免租金水平过快上涨，增加租户负担，出台了很多政策加强对租金水平的监管。根据北京、上海的规定，住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，可以依法采取涨价申报、限租或者涨租等价格干预措施，稳定租金水平；深圳继去年公布二手房参考价格后，今年10月又公布了二手房参考价格，为市场租金提供了指导。
同时，对于租赁市场潜在的金融风险，要求很多租赁公司通过第三方账户托管押金和租金，防止资金被随意挪用。比如，北京市规定，住房租赁公司收取的押金和租金一般不得超过1个月和3个月，需要通过第三方专户管理，超出部分租金纳入监管；上海规定，住房租赁企业应当在商业银行开设住房租赁交易资金监管专用账户，并向社会公示。如果租赁企业收取租金超过t
“今年以来，完善住房租赁市场监管政策是地方政府在住房租赁领域的一项重点工作。各地陆续出台多项政策，北京、上海甚至出台了住房租赁条例，通过立法加强租赁市场监管。”中国研究院指数部副研究总监徐跃进建议，要全面落实市场监管，规范市场运行，必须加快政府住房租赁信息平台建设，借助信息化手段加强合同备案管理，加强租赁合同备案与各项社会公共服务的衔接，夯实市场监管的数据和信息基础。
业内人士认为，随着各地住房租赁政策的出台，下一步的关键是落实各方责任，加强动态管控。建议调动基层治理体系和行业自律的力量，同时加强租赁信息平台建设，夯实市场监管基础。
加强动态控制
与商品房从土地出让、规划建设申请、预售审批、物业管理等全链条、全过程监管不同，租赁涉及的管理范围更广。广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李建议，一方面调动街道、社区、村等基层治理力量；另一方面，发挥行业自律的力量，形成政府监管、行业自律、微观主体监督或举报的体系。“上海这次出台的《北京市住房租赁条例》，就是明确了条块结合、街镇负责、村社帮扶、行业自律的治理机制。有望形成有效的综合治理体系。”李对说道。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈晓表示，首先，政府相关部门要摸清小区租房状况，对住户信息进行统计，纳入网格化管理；其次，对不退押金等违法行为要立即处理，明确处罚措施，确保租赁群体的合法权益；再次，各部门要加强协调，共同努力，多方面着手查处不良中介等主体。
事实上，除了规范住房租赁行业的发展，中央和地方政府也在不断探索加强保障性租赁房的建设。比如2021年出台了保障性租赁房政策，围绕其建设出台了一系列配套政策，逐步形成了住房租赁“金融投管退”的闭环商业模式。
据中国指数研究院统计，截至2022年6月，全国已有超过80个省市出台了促进保障性租赁房发展的地方性文件。“十四五”期间，全国40个重点城市计划新增保障性租赁房650万套，其中2021年已建成94.2万套，2022年计划筹集240万套。除了40个重点城市，另有34个城市已宣布在“十四五”期间增加保障性租赁房的计划，总数约为123万套。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年以来，兼顾短租管控、筹建长期保障性租赁房等相关政策密集出台，住房租赁市场发展力度明显加强。“在北京、上海的示范带动下，未来可能会有更多城市出台住房租赁相关政策，进一步规范行业发展，促进形成‘租购并举’的住房格局。”严跃进说。
