该报称，这里有96栋建筑，11000名居民，总人口近5万。这是上海内环最大的住宅区，中远海湾城。因为对“前任”房产的诉讼胜诉，再次成为焦点。
判决书的判断部分由受访者提供。
上海市普陀区人民法院1月31日作出的一审判决显示，原告为该小区第三届业主委员会，被告为上海中远物业管理发展有限公司，案由为物业服务合同纠纷。法院判决被告中远物业返还不应由业主承担的成本费用共计4000万元。
审理此案的普陀区法院透露，一审判决尚未生效。原告如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向上海市第二中级人民法院提起上诉。
2月7日晚，记者致电中远物业，对方工作人员表示：目前案件由委托律师处理。是否会提起上诉，没有答案。
中远物业服务社区近20年。与业委会的矛盾从何而来？为什么判他还4000万？业委会在起诉举证过程中经历了什么？
该报记者对此进行了采访，回顾了双方多年的纠纷。
第三届业委会“拉倒”物业20年
位于苏州河畔的中远海湾城作为一个超大型社区，已有20多年的历史。
1998年，上海中心城区最大的棚户区“两湾一居”旧区改造启动，项目命名为“中远两湾城”。小区于1999年正式开工，分四期建设，2006年全面竣工。中远物业自2001年9月1日起为该小区提供服务，至2021年1月31日终止服务。
中远海湾城。来源：上海普陀微信微信官方账号
韩德友还记得2001年搬到中远的海湾城，算是最早的一代居民。“刚开始搬过来感觉很好，环境好，交通方便，但是随着时间的推移，小区环境一年比一年差，2008年之前都没有问题。但随后几年，小区道路都是坑坑洼洼，一直没有处理。小区里灌木枯死，晚上灯光昏暗，老人很容易受到影响。
截至目前，中远海湾城已经诞生了三届业委会。2019年12月第三届业委会诞生之前，曾有近两年的“空窗期”。
“小区曾经召开过临时业主大会，表达对物业的不满，还罢免了第二届业委会，主要是觉得他们对物业的监督管理不到位。" 2月7日，中远两湾城第三业委会主任韩德友对该报记者表示。
本案判决中，第三业委会作为原告主张第二业委会负责人与中远物业负责人之间存在亲属关系。业主对第二届业委会缺乏认可。而且第二届业委会的统计数据没有得到第三届业委会的认可，业主多次尝试另聘物业未果。
调查资料显示，上海中远物业管理发展有限公司成立于2000年，注册资本1000万人民币，是一家主营房地产行业的企业。其中，企业有风险信息793条，还发现企业有法律诉讼228条；诉讼关系266条，开庭公告275条，立案信息67条。在275份开庭公告中，案由多为合同纠纷、物业服务合同纠纷、施工合同纠纷。
2020年10月15日，第三届业委会在业主大会上决定重新聘请新的物业服务企业，随后向中远物业发出告知函，通知双方，双方签订的物业服务合同于2021年1月15日终止。
此举引起了中远物业的反对，并带来了t
法院认为，业主大会成立后，业主大会可以按照规定程序选聘新的物业服务企业或者其他管理人。业主大会选聘物业服务企业的决定属于小区业主内部自治，前期物业服务企业的非小区业主无权对属于小区内部自治的事项提出异议并确认无效或请求撤销。
自此，业委会重新选定的万科物业开始为小区提供服务，中远物业正式离职。
业委会与物业的审计差异
在中远物业离开之前，业主已经开始审计。
“中远物业为我们小区提供物业服务近20年，业主对其服务态度极为不满。第一届和第二届业委会都审计过物业，发现问题很多。”韩德友告诉该报，一些费用，如消防系统和设备、弱电系统和设备、防雷设施等。按合同约定不计入物业管理费，但计入物业管理费。
韩德友说，小区公共收益分成清楚吗？之前新规划了多少地面停车场，有什么好处？广告收入是多少？物业费中包含哪些不需要业主承担的费用？这些问题都是业主非常关心的。
中远海湾城的航拍。视觉中国图
法院审理查明，2020年9月28日至10月14日期间，该小区业主召开业主大会进行表决，表决事项之一为“对历年公共收入、物业管理费实结算及维修资金使用情况进行全面审计”。
表决结果，约定投票权比例为96.41%，专有面积比例为96.67%，业主大会据此作出决议通过授权。即授权业委会委托有资质的审计单位对小区2001年9月至2020年8月的专项维修资金、公共收益、物业管理费的收支和使用情况进行专项审计，必要时通过司法途径完成审计工作。
韩德友说，起初业委会发函通知中远物业配合审计，但经过多次沟通，对方以各种理由拖延审计进程。为维护小区全体业主的合法权益，2021年2月22日，第三届业委会向普陀区法院递交起诉状。同年3月1日，法院受理此案，并委托第三方机构进行审计。但由于中远物业没有提供相关资料，进展缓慢。
韩德友回忆，物业最初答应配合司法审计，但后来拒绝提供必要的资料，导致审计失败。事后，业委会撤回了审核申请，并在现有证据的基础上对原申请进行了补充和变更。
审计中原、被告有哪些不同？
判决书显示，2008年、2014年、2015-2020年，其他审计机构都曾出具过相关报告。第三届业委会认为，只批准了第一届业委会委托的审计报告，应在2001年9月至2020年8月的大部分时间内对小区物业管理费的结算、维修资金的使用和公共收入的收支情况进行审计。
中远物业表示，同意配合业委会做好其任期内的年度审计工作，但已经过第二届业委会审计并经业委会批准的部分时期的公开收入和实际结算情况，不应再次纳入审计范围。
韩德友坦言，业委会的诉讼标的是6000万，全案举证难度很大。一方面，过去没有使用计算机系统管理，所以很难追溯大量数据。另一方面，物业管理公司表示，业委会只能审计其任期的数据，物业管理公司每年都进行审计，并公示au
法院认为，由于业委会与中远物业未能就收支结算标准和方式达成一致，应分别为其观点提供证据，必要时应由专业的第三方机构介入审计。但目前双方提供的证据及对证据的解释不能完全证实我们对费用结算的看法。在这种情况下，法院会考虑案件的合法合理部分和当事人提供的证据，然后参照原告的各种费用计算方法，考虑被告应支付的余额。
法院进一步指出，中远物业无正当理由拒绝司法审核，未对原告变更后的诉讼请求提出有针对性的抗辩意见，由此产生的不良后果和诉讼风险应由其承担。同时可以看出，涉及的小区相当大，物业服务费结算涉及的巨大利益显而易见。原、被告双方本应预见到多年积累的矛盾一旦形成纠纷，在和解中的高风险，但在20年的合作期内，直至合同关系终止，未能及时纠错、追责、维权，导致相关事实无法挽回，缺乏间接或直接证据，在和解过程中对自身权益不利，当事人也应自行承担责任。为此，原告要求被告赔偿欠款利息的诉讼请求不予支持。
2023年1月31日，一审判决显示，被告上海中远物业管理发展有限公司应向原告第三业委会返还4000万元。
其中包括：2001年9月1日至2021年2月1日，物业管理费实报实销及不应由业主擅自承担的成本费用余额1500万元；2001年9月1日至2021年2月1日期间，地下车库停车管理费按实际结算余额计入不应由业主承担的成本和费用。2008年至2021年2月1日期间，擅自将小区公共收益归业主分成及不应由业主承担的成本、费用余额人民币2000万元；2001年9月1日至2021年2月1日期间，地下车库新增标记车位收入余额为250万元。
对此，记者采访了目前服务该小区的万科物业。工作人员表示：不方便对原物业进行评估，未来终审可能返还给业主的钱完全由业委会决定，与万科物业无关。
目前，一审判决尚未生效。
2月7日晚，记者致电中远物业，对方工作人员表示：目前案件由委托律师处理。是否会提起上诉，没有答案。该报将继续关注此案的后续发展。
